Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Wer in einem Eigenheim lebt, bezahlt logischerweise dafür keine Miete. Stattdessen muss bei der Steuererklärung der sogenannte Eigenmietwert berücksichtigt werden. Dieser Wert berechnet sich auf Basis des Mietpreises, den eine Wohneigentümerin oder ein Wohneigentümer erzielen könnte, wenn er sein Haus oder seine Wohnung vermieten würde, statt es selbst zu bewohnen.

Warum das so ist? Der Eigenmietwert ist ein steuerlich angesetztes «Naturaleinkommen». Er bildet mietfreies Wohnen als fiktives Einkommen ab und wird deshalb zur Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit herangezogen. Dafür können Eigentümerinnen und Eigentümer Hypothekarzinsen und bestimmte Unterhaltskosten (pauschal) steuerlich abziehen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts beseitigt dieses fiktive Einkommen, gleichzeitig sieht die Reform aber vor, die bisherigen Abzüge (z. B. Schuldzinsen, werterhaltender Unterhalt) ganz oder teilweise einzuschränken.

Umfassende Informationen rund um den Eigenmietwert finden Sie im Ratgeber.

Eigenmietwert abgeschafft – wer profitiert?

Wer von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitiert (oder verliert), hängt immer auch von der individuellen Lebenssituation und der Höhe der Hypothekarschuld sowie dem Zustand des Wohneigentums ab. Allerdings lassen sich auch generelle Aussagen treffen:

Profitieren werden:

• Ältere Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum: Wer seine Hypothek fast oder vollständig amortisiert hat, über einen tiefen Hypothekarzins verfügt und nur den nötigsten Unterhalt leistet, muss aktuell einen relativ grossen Teil seines steuerbaren Einkommens aus dem Eigenmietwert versteuern. Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte hier die Steuerlast spürbar senken.
  Gewinnerinnen und Gewinner sind so oft Pensionierte, die ihr Haus oder ihre Wohnung schon länger besitzen und regelmässig Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten getätigt haben. Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde für sie eine besondere Entlastung bedeuten, da sie meist ein tieferes Einkommen haben.
• Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mit tiefer Hypothekenschuld: Je weniger Fremdkapital nötig ist, desto weniger Hypothekarzinsen fallen an – und desto grösser ist der relative Vorteil, wenn der Eigenmietwert entfällt.
• Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mit hoher Hypothekenschuld: Wer über hohe Hypothekarschulden verfügt, kann im aktuellen System entsprechend auch höhere Beträge von den Steuern abziehen – in Kantonen mit tiefem Eigenmietwert profitieren auch sie von einer Abschaffung, allerdings in begrenzterem Rahmen.

Kurzfristig verlieren und langfristig profitieren könnten:

• Ersterwerbende: Ob Ersterwerbende von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren, hängt vom Kaufobjekt ab. Denn wer nicht in einen Neubau zieht, hat in der Regel in den ersten Jahren nach dem Kauf oft höhere Sanierungs- und Unterhaltskosten, die nur noch begrenzt abzugsfähig sind. Auch die Hypothekarzinsen sind bei Ersterwerbenden oft höher. Der Wegfall des Eigenmietwerts reduziert aber auch für sie die Steuerlast – und das langfristig.
  Das durchschnittliche Alter von Hauskäuferinnen und Hauskäufern in der Schweiz liegt aktuell bei 48 Jahren – entsprechend gehören Familien mit jüngeren Kindern öfters zu den Ersterwerbenden. Um auch jüngeren Paaren oder Familien den Kauf von Wohneigentum zu ermöglichen, ist aber die Einführung eines Ersterwerberabzugs vorgesehen.
  

Zu den Verliererinnen und Verlierern gehören hingegen:

• Besitzerinnen und Besitzer von sanierungsbedürftigen Immobilien: Wer viel in Unterhalt und Renovation investieren muss, verliert durch den Wegfall der Unterhalts- und Renovationsabzüge. Kommt es zu einer Annahme der Vorlage, kann es sich lohnen, die nötigen Arbeiten vor Inkrafttreten umzusetzen.
• Regionale Besonderheiten bei Zweitwohnungen: Kantone oder Gemeinden mit vielen selbstgenutzten Zweitwohnungen oder Ferienobjekten, oder solche mit hohem Eigenmietwert und tiefem Zinssatz könnten finanziell stärker betroffen sein.
• Personen mit Schuldlasten: Auch Personen, die – ganz unabhängig davon, ob sie Wohneigentum besitzen oder nicht – über Schulden verfügen, können Schuldzinsen nicht mehr steuerlich geltend machen und würden bei einer Annahme der Vorlage verlieren. Dies betrifft zum Beispiel Personen mit Lombardkrediten.
  

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer profitieren oft

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein Systemwechsel mit grosser Tragweite. Für viele Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer – insbesondere für Pensionierte und Eigentümerinnen und Eigentümer mit tiefen Hypotheken – steht eine deutliche Steuerentlastung an. Für andere, etwa Eigentümerinnen und Eigentümer stark belehnter Liegenschaften oder sanierungsintensiver Gebäude, kann die Reform Nachteile bringen. Besonders wichtig: Für alle gibt es Strategien, die bei einem Systemwechsel mehr Vorteile oder weniger Nachteile bringen könnten – seien es Anlagen, eine Hypothekenstrategie oder die Optimierung der Steuern. Eine umfassende, individuelle Beratung hilft dabei.