So wird das Eigenheim im Alter nicht zur bösen Überraschung

Wenn es um die Bewertung der Tragbarkeit von Hypotheken geht, stellen Finanzinstitute an alle Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer dieselben Ansprüche – unabhängig davon, ob diese noch berufstätig oder bereits pensioniert sind und mehrheitlich von Vorsorgegeldern leben.

Dabei kommt es regelmässig vor, dass Hypotheken von Kreditnehmenden, die kurz vor oder nach der Pensionierung stehen, nicht mehr im selben Umfang finanziert werden. Dieses Risiko für die finanzielle Selbstbestimmung im Alter ist noch immer vielen nicht bewusst.

Um der Zukunft entspannt entgegenblicken und das Wohneigentum auch im Alter geniessen zu können, sollte man idealerweise zehn bis 15 Jahre vor der Pensionierung von einer Expertin oder einem Experten prüfen lassen, ob die Tragbarkeit der Hypothek auch mit den erwarteten Pensionseinnahmen gewährleistet sein wird.

Ein hoher, fiktiver Zins zur Tragbarkeitsbewertung

Die Tragbarkeit ist bei der Vergabe oder der Erneuerung einer Hypothek das entscheidende Kriterium für Kreditgebende. Eine Hypothek wird dann als tragbar bewertet, wenn sämtliche Kosten für die Immobilie – also die Summe von Hypothekarzins, Amortisation sowie Neben- und Unterhaltskosten – nicht höher sind als ein Drittel des gesamten Einkommens der Kreditnehmenden. Für Neben- und Unterhaltskosten rechnen Kreditgebende zumeist mit 1 Prozent des geschätzten Werts der Immobilie.

Wichtig dabei: Kreditgebende rechnen dafür nicht mit dem realen Zinssatz (aktuell also zwischen 1,5 und 2,5 Prozent), sondern mit dem viel höheren, sogenannten kalkulatorischen Zinssatz, der bei etwa 5 Prozent liegt. Mit diesem fiktiven Zinssatz soll sichergestellt werden, dass Kundinnen und Kunden ihre Hypotheken selbst dann noch bedienen können, wenn die Zinsen (deutlich) steigen. Dieser hohe kalkulatorische Zins kann dazu führen, dass die Finanzierung der Hypothek von der Bank als nicht mehr tragbar eingeschätzt wird – selbst dann, wenn die Hypothekarnehmerin bzw. der Hypothekarnehmer die effektiven Zinsen problemlos zahlen könnte.

Bis zu 40 Prozent weniger Einkommen

Wie stark das Einkommen – ein wesentlicher Faktor in der Tragbarkeitsbewertung von Hypotheken – in der sogenannten «dritten Lebensphase» sinkt, wird noch immer von vielen Menschen unterschätzt.

Oftmals müssen sie nach der Pensionierung mit 30 oder sogar 40 Prozent weniger Geld auskommen, was es erschwert, den gewohnten Lebensstandard langfristig beizubehalten. Zudem befindet sich das Schweizer Vorsorgesystem im Wandel: Gerade erst ist die AHV-Reform in Kraft getreten, und 2024 stehen neben der BVG-Reform weitere Abstimmungen zu Veränderungen in der staatlichen und der beruflichen Vorsorge an. Da die Renten in der zweiten Säule sinken, ist davon auszugehen, dass sich die ohnehin schwierige finanzielle Situation im Alter zukünftig weiter verschlechtern wird. Damit wird es immer herausfordernder, auch im Alter von Finanzinstituten im gleichen Umfang als kreditwürdig eingeschätzt zu werden. Gerade wenn ungeplante Lebensereignisse wie ein ungewollter Jobverlust nach 50, eine Zwangspensionierung oder der Tod der Lebenspartnerin oder des Lebenspartners eintreten, kann sich die finanzielle Lage nochmals erheblich verschärfen.

Mit Kapitalleistungen und Sparguthaben amortisieren

Während das Einkommen nach der Pensionierung oft erheblich sinkt, bleiben die kalkulatorischen Wohnkosten für das Eigenheim meist unverändert. Um die finanzielle Belastung zu senken, kann man die Hypothek (teilweise) amortisieren. Ein Grossteil der Kreditgebenden verlangt ohnehin spätestens bis zum Rentenalter eine Amortisation der Hypothek auf maximal 65 Prozent des Immobilienwerts, um die Belehnungshöhe zu gewährleisten.

Steueroptimierung im Auge behalten

Bei der Amortisation sollte jedoch nicht nur auf die Tragbarkeit geachtet werden, sondern auch auf die Steueroptimierung. Weniger Hypothekarschuld bedeutet auch niedrigere Schuldzinsen und damit weniger Abzüge beim steuerbaren Einkommen und Vermögen. Wer die Steuerbelastung zusätzlich senken will, lässt werterhaltende steuerlich abziehbare Investitionen am Eigenheim am besten noch vor der Pensionierung machen, da das steuerbare Einkommen dann erfahrungsgemäss am höchsten ist.

Auf Flexibilität achten und sinnvoll anlegen

Im Sinne der Risikostreuung ist es wenig empfehlenswert, einen Grossteil des verfügbaren Kapitals im Zuge einer Amortisation in die Immobilie zu investieren. Man verliert so auch an Flexibilität und hat bei einem unerwarteten Bedarfsfall möglicherweise nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung.
Und auch wenn Schuldenfreiheit im Ruhestand für viele ein emotional wichtiges Thema ist: Wenn die Tragbarkeit der Hypothek problemlos gewährleistet werden kann, verspricht eine Anlage am Kapitalmarkt im Zweifelsfall höhere Renditen, als verfügbare Gelder für die Amortisation einzusetzen.

Tipp: Das kostenlose Merkblatt «Anlagen mit der richtigen Strategie» zeigt, auf was es bei einer Anlagestrategie ankommt, die auf individuelle Bedürfnisse abgestimmt ist und erfolgreich Vermögen aufbaut.

Die richtige Strategie für einen selbstbestimmten Ruhestand

Eine Überprüfung der Hypothekarstrategie ist ein wesentlicher Teil einer ganzheitlichen Planung. Wer damit früh genug beginnt, kann allfällige Finanzierungslücken rechtzeitig identifizieren, die Strategie an die eigenen Bedürfnisse anpassen und zuversichtlich in die Zukunft blicken.

Welche Art und welche Laufzeit von Hypothek dabei die richtige ist, hängt nicht nur von der finanziellen Situation ab, sondern auch davon, wie ausgeprägt der Wunsch nach Sicherheit oder Flexibilität ist und welche konkreten Pläne man noch im Leben verfolgt. Eine erfahrene Finanzexpertin oder ein erfahrener Finanzexperte kann wertvolle Unterstützung dabei bieten, die passende Lösung zu finden, Steuervorteile zu nutzen und alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen.

Drei Schlüsselfragen zum Thema

Habe ich ein realistisches Bild von meiner finanziellen Zukunft? Ein Grossteil der Erwerbstätigen schätzt seine finanzielle Situation nach der Pensionierung zu optimistisch ein. Ohne rechtzeitige Planung können schmerzliche Einschnitte im Lebensstandard nötig werden – auch durch unvorhergesehene Ausgaben wie Unterhaltsarbeiten am Haus oder geforderte Amortisationen. Finanzierungslücken entstehen schneller, als man denkt – zum Beispiel durch den ungeplanten Wegfall des Erwerbseinkommens oder den Tod der Partnerin bzw. des Partners.

Wie und wo möchte ich im Ruhestand leben? Weil sich die finanzielle Ausgangslage im Ruhestand grundlegend ändert, sollte man sich rechtzeitig mit zentralen Fragen auseinandersetzen: Wird meine Liegenschaft im Alter vielleicht zu gross oder zu kostspielig? Plane ich Erbvorbezüge für meinen Nachwuchs – und welche Konsequenzen hat dies für meine finanzielle Situation?

Welche Art von Hypothek passt zu mir? Die richtige Hypothekarstrategie ist für angehende Pensionierte zentral, denn ihre finanziellen Möglichkeiten sind im Ruhestand meist eingeschränkt. Angesichts der langfristigen Verpflichtungen gegenüber Kreditgebenden sollte man sich mit einer vorausschauenden Planung vor unangenehmen Überraschungen schützen.

Dies ist ein gekürzter Beitrag aus der Publikation «Wealth Navigator» von Swiss Life Wealth Managers, der u. a. in der NZZ erschienen ist.