Abitazione propria nella terza età: come evitare brutte sorprese

Nella valutazione della sostenibilità delle ipoteche, gli istituti finanziari applicano gli stessi requisiti a tutti i proprietari di abitazioni, a prescindere dal fatto che esercitino ancora un’attività lucrativa o siano già in pensione e vivano per lo più con fondi previdenziali.

Accade regolarmente che le ipoteche dei mutuatari prossimi al pensionamento o da poco in pensione non siano più finanziate nella stessa misura. Molte persone non sono consapevoli del rischio che ciò comporta per la libertà di scelta finanziaria nella terza età.

Per guardare al futuro con serenità e potersi godere l’abitazione di proprietà anche nella terza età, dieci o 15 anni prima del pensionamento è consigliabile far verificare da un’esperta o da un esperto se la sostenibilità dell’ipoteca sarà garantita anche con le entrate previste durante il pensionamento.

Un tasso d’interesse fittizio elevato per la valutazione della sostenibilità finanziaria

Al momento della concessione o del rinnovo di un’ipoteca, la sostenibilità finanziaria è un criterio decisivo per gli istituti di credito. Un’ipoteca viene considerata sostenibile se tutti i costi dell’immobile – ossia la somma di interessi ipotecari, ammortamento nonché spese accessorie e di manutenzione – non superano un terzo dell’intero reddito dei mutuatari. Per le spese accessorie e di manutenzione, di solito gli istituti di credito calcolano l’1% del valore stimato dell’immobile.

Un aspetto importante: i mutuanti non calcolano il tasso d’interesse reale (attualmente quindi tra l’1,0 e il 2,5%), bensì il cosiddetto tasso d’interesse calcolatorio che è molto più elevato e si aggira intorno al 5%. Questo tasso d’interesse fittizio serve a garantire che la clientela sia in grado di pagare le ipoteche anche se i tassi d’interesse aumentano (nettamente). A causa del tasso d’interesse calcolatorio elevato, può accadere che la banca non consideri più sostenibile il finanziamento dell’ipoteca, anche se la debitrice ipotecaria o il debitore ipotecario potrebbe pagare senza problemi gli interessi effettivi.

Fino al 40% di reddito in meno

Molte persone sottovalutano il fatto che il reddito – un fattore fondamentale nella valutazione della sostenibilità delle ipoteche – diminuirà sensibilmente nella terza fase della vita.

Spesso dopo il pensionamento bisogna accontentarsi del 30 o addirittura del 40% di denaro in meno, il che rende difficile mantenere il tenore di vita abituale nel lungo periodo. Poiché le rendite nel secondo pilastro diminuiscono, si può presumere che in futuro la situazione finanziaria già difficile nella terza età peggiorerà ulteriormente. Di conseguenza, con l’avanzare dell’età diventa sempre più difficile ottenere dagli istituti finanziari la stessa valutazione dell’affidabilità creditizia. Soprattutto se si verificano eventi imprevisti come la perdita involontaria del lavoro dopo i 50 anni, un pensionamento forzato o il decesso del partner, la situazione finanziaria può peggiorare notevolmente.

Ammortizzare l’ipoteca con prestazioni in capitale e averi di risparmio

Mentre dopo il pensionamento il reddito spesso diminuisce notevolmente, i costi di abitazione calcolatori per l’abitazione propria rimangono nella maggior parte dei casi invariati. Per ridurre l’onere finanziario, è possibile ammortizzare (parzialmente) l’ipoteca. Gran parte dei mutuanti richiede comunque un ammortamento dell’ipoteca al massimo al 65% del valore dell’immobile al più tardi entro l’età di pensionamento, per garantire l’ammontare dell’anticipo.

Tenere d’occhio l’ottimizzazione fiscale

Per quanto riguarda l’ammortamento non si dovrebbe prestare attenzione solo alla sostenibilità finanziaria, ma anche all’ottimizzazione fiscale. Un debito ipotecario inferiore significa anche interessi su debiti più bassi e quindi meno deduzioni dal reddito e dalla sostanza imponibili. Chi desidera ridurre ulteriormente l’onere fiscale dovrebbe effettuare investimenti nell’abitazione propria fiscalmente deducibili, e quindi finalizzati a mantenere il valore dell’immobile, prima del pensionamento, perché per esperienza il reddito imponibile risulta più elevato.

Attenzione alla flessibilità e investimenti intelligenti

Ai fini della diversificazione dei rischi conviene evitare di investire gran parte del capitale disponibile nell’ammortamento dell’immobile. Infatti, in questo modo si perde flessibilità e, nel caso di una necessità imprevista, si rischia di non disporre di mezzi liquidi sufficienti.

E anche se per molte persone è importante dal punto di vista emotivo non avere debiti una volta in pensione: se la sostenibilità finanziaria dell’ipoteca può essere garantita senza problemi, un investimento sul mercato dei capitali promette in caso di dubbio rendimenti superiori rispetto all’impiego del denaro disponibile per l’ammortamento. 

La strategia giusta per un pensionamento in piena libertà di scelta

Una verifica della strategia ipotecaria è un elemento essenziale di una pianificazione globale. Chi inizia con sufficiente anticipo, può individuare per tempo eventuali lacune finanziarie, adeguare la strategia alle proprie esigenze e guardare con tranquillità al futuro.

La scelta del tipo e della durata dell’ipoteca non dipende solo dalla situazione finanziaria, ma anche dal livello desiderato di sicurezza o flessibilità e dai progetti concreti che si vogliono realizzare nella vita. Un’esperta finanziaria o un esperto finanziario competente può offrire un prezioso aiuto per trovare la soluzione adeguata, sfruttare i vantaggi fiscali e considerare tutti i fattori rilevanti.

Tre domande chiave sull’argomento

1. Ho un quadro realistico del mio futuro finanziario? La maggior parte delle persone che esercitano un’attività lucrativa valuta con troppo ottimismo la propria situazione finanziaria dopo il pensionamento. Senza una pianificazione tempestiva, può essere necessario ridurre drasticamente il tenore di vita, anche a causa di spese impreviste come lavori di manutenzione alla casa o ammortamenti richiesti. Le lacune finanziarie sorgono più rapidamente di quanto si pensi, ad esempio a seguito della perdita imprevista del reddito da attività lucrativa o del decesso della o del partner.
2. Come e dove vorrei vivere una volta in pensione? Poiché le condizioni finanziarie dopo il pensionamento cambiano radicalmente, è opportuno occuparsi per tempo delle questioni fondamentali: il mio immobile sarà troppo grande o troppo costoso in futuro? Prevedo acconti della quota ereditaria per i miei figli e quali conseguenze avranno sulla mia situazione finanziaria?
3. Quale tipo di ipoteca fa al caso mio? La giusta strategia ipotecaria è fondamentale per chi si avvicina alla pensione, poiché generalmente le possibilità finanziarie dopo il pensionamento sono limitate. Alla luce degli impegni a lungo termine nei confronti dei mutuanti è opportuno tutelarsi da spiacevoli sorprese mediante una pianificazione lungimirante.