Comment éviter que votre logement ne vous réserve de mauvaises surprises à la retraite

En matière d’évaluation de la capacité à tenir les charges d’hypothèques, les établissements financiers posent les mêmes exigences à tous les propriétaires, qu’ils exercent encore une activité lucrative ou qu’ils soient déjà à la retraite et qu’ils vivent majoritairement de leurs avoirs de prévoyance ou non.

Dans ce contexte, il arrive régulièrement que les hypothèques d’emprunteurs s’apprêtant à prendre leur retraite ou venant de la prendre ne puissent plus être financées de la même manière. Nombreux sont ceux qui n’ont toujours pas conscience de ce risque pour la liberté de choix financière à la retraite.

Afin d’envisager l’avenir sereinement et de continuer à profiter de son logement en propriété à la retraite, il convient de demander à un expert ou une experte, idéalement dix à quinze ans avant le départ à la retraite, d’examiner si le niveau des charges liées à l’hypothèque pourra également être couvert par les revenus escomptés à la retraite.

Un taux d’intérêt fictif élevé pour évaluer la capacité financière

Lors de l’octroi ou du renouvellement d’une hypothèque, la capacité financière est un critère décisif pour les bailleurs de fonds. Le niveau de charges associé à une hypothèque est considéré comme supportable lorsque tous les coûts du bien immobilier (c’est-à-dire la somme des intérêts hypothécaires, des frais d’amortissement ainsi que les charges et les frais d’entretien) ne dépassent pas un tiers du revenu total des emprunteurs. Pour les charges et les frais d’entretien, les bailleurs de fonds tablent généralement sur 1% de la valeur estimée du bien.

A noter dans ce contexte: les bailleurs de fonds ne s’appuient pas sur le taux d’intérêt réel (actuellement entre 1,2 et 2,0%), mais sur le taux d’intérêt calculatoire, beaucoup plus élevé, qui est d’environ 5%. Ce taux d’intérêt fictif vise à garantir que les clientes et clients puissent continuer d’honorer leurs hypothèques même en cas d’augmentation (nette) des taux d’intérêt. Sur la base de ce taux d’intérêt calculatoire élevé, la banque peut considérer que le financement de l’hypothèque ne peut plus être assuré, même si la personne bénéficiaire de l’hypothèque est en mesure de payer sans problème les intérêts effectifs.

Jusqu’à 40% de revenus en moins

De nombreuses personnes sous-estiment encore l’ampleur de la baisse des revenus, facteur essentiel dans l’évaluation de la capacité à financer des hypothèques, dans ce que l’on appelle la «troisième phase de vie».

Une fois à la retraite, ces personnes doivent en effet s’attendre à 30 ou 40% de revenus en moins, ce qui rend difficile le maintien à long terme de leur niveau de vie. Etant donné que les rentes du deuxième pilier baissent, il est à craindre que la situation financière déjà difficile à la retraite continue de se détériorer à l’avenir. Il va donc devenir de plus en plus difficile d’être considéré comme toujours solvable par les établissements financiers à l’âge de la retraite. Lorsque des événements imprévus surviennent, comme une perte involontaire d’emploi après 50 ans, un départ à la retraite forcé ou le décès d’un ou d’une partenaire, la situation financière peut notamment connaître une forte détérioration.

Amortir avec les prestations en capital et l’avoir d’épargne

Alors que le revenu diminue souvent beaucoup à la retraite, les coûts théoriques du logement restent généralement inchangés. Pour réduire la charge financière, il est possible d’amortir (partiellement) son hypothèque. Quoi qu’il arrive, une grande partie des bailleurs de fonds exigent un amortissement de l’hypothèque à 65% au maximum de la valeur du bien au plus tard à l’âge de la retraite, afin de garantir le niveau du taux d’avance.

Garder un œil sur l’optimisation fiscale

Lors de l’amortissement, il ne faut pas seulement tenir compte de la capacité financière, mais aussi de l’optimisation fiscale. Moins de dette hypothécaire signifie moins d’intérêts passifs et donc moins d’argent à déduire du revenu et de la fortune imposables. Si l’on souhaite également réduire sa charge fiscale, il est préférable de procéder avant la retraite à des investissements fiscalement déductibles en vue de préserver la valeur du logement, étant donné que d’après l’expérience, le revenu imposable est alors le plus élevé.

Veiller à la flexibilité et investir judicieusement

Afin de répartir les risques, il est déconseillé d’investir une grande partie du capital disponible dans un bien immobilier dans le cadre d’un amortissement. Cela réduit la flexibilité et peut entraîner un manque de liquidités disponibles en cas de besoin imprévu.

Et même si l’absence de dettes à la retraite est un thème cher à de nombreuses personnes, si le niveau des charges liées à l’hypothèque peut être couvert sans problème, un placement sur le marché des capitaux promet, en cas de doute, des rendements plus élevés que les fonds disponibles pour l’amortissement.

La bonne stratégie pour une retraite en toute liberté de choix

Le passage en revue de la stratégie hypothécaire est un élément essentiel d’une planification globale. S’en préoccuper suffisamment tôt permet d’identifier à temps les éventuelles lacunes de financement, d’adapter la stratégie à ses besoins et d’envisager l’avenir en toute confiance.

Le type et la durée de la «bonne» hypothèque ne dépendent pas seulement de la situation financière, mais aussi du désir de sécurité ou de flexibilité et des projets concrets que l’on poursuit encore dans la vie. Dans ce contexte, une experte ou un expert financier expérimenté peut s’avérer un précieux soutien pour trouver la solution adéquate, bénéficier d’avantages fiscaux et prendre en compte tous les facteurs déterminants.

Trois questions clés sur ce thème

1. Ai-je une idée réaliste de mon avenir financier? Une grande partie des actifs ont une image trop optimiste de leur situation financière à la retraite. Sans une planification précoce, ils peuvent se voir contraints de procéder à de douloureuses coupes dans leur train de vie, notamment en raison de dépenses imprévues telles que des travaux d’entretien ou des amortissements nécessaires. Les lacunes de financement apparaissent plus vite qu’on ne le pense, par exemple en cas de perte imprévue du revenu provenant d’une activité lucrative ou de décès d’un ou d’une partenaire.
2. Où et comment aimerais-je vivre à la retraite? Etant donné que la situation financière change radicalement à la retraite, il convient de se pencher à temps sur les grandes questions suivantes: mon bien immobilier sera-t-il trop grand ou trop cher une fois à la retraite? Ai-je l’intention de procéder à des avancement d’hoirie pour mes enfants, et quelles en seront les conséquences sur ma situation financière?
3. Quel est le type d’hypothèque qui me convient? Il est essentiel de choisir la bonne stratégie hypothécaire pour les futures personnes retraitées, car leurs possibilités financières sont souvent limitées à la retraite. Compte tenu des engagements à long terme envers les bailleurs de fonds, il convient de se prémunir contre les mauvaises surprises via une planification clairvoyante.